Mi a másodlagos jelzáloghitel-válság?

A másodlagos jelzáloghitel-válság vagy amerikai jelzáloghitel-válság (a sajtónyelvben subprime-válság) az Amerikai Egyesült Államok ingatlan- és bankszektorából 2006 végén kiindult, változó intenzitású pénzügyi válság, amely más országokban is érezteti a hatását.
A másodrendű jelzáloghitelezés az 1990-es évek közepétől indult gyors növekedésnek az USA-ban. A másodrendű (subprime) jelzáloghitelek lényegében a kockázatosabb adósoknak nyújtott hiteleket takarják, amelyek a „prime” hiteleknél 200-300 bázisponttal magasabb kamatozásúak. Ezen adósok jelentős része vagy nem rendelkezik megfelelő hiteltörténettel vagy a múltban már fizetési problémái voltak.
A subprime hitelek gyors expanziója a 2004-2006 közötti időszakra koncentrálódott. Ezt jól mutatja, hogy a subprime hitelek együttes részesedése az új hitelnyújtásból a 2003. évi 10 százalékról 2006-ban már 40 százalékra emelkedett. Ebben az időszakban az amerikai ingatlanárak folyamatos emelkedése tette lehetővé a kétes anyagi helyzetű adósok számára a hitelfelvételt.
A lazább hitelezési sztenderdeknek köszönhetően egyre többen jutottak hitelhez 10 százaléknál kisebb önerővel, megfelelő jövedelemigazolás nélkül vagy a kezdeti időszakban alacsony törlesztési terhet biztosító, illetve negatív amortizációjú konstrukciók keretében. Jól példázza ezt, hogy a néhány – jellemzően két – évig alacsony kamatterhet biztosító változó kamatozású jelzáloghitelek aránya a subprime kategóriában 2006-ra 50 százalékot ért el.
Az amerikai másodrendű jelzáloghitel-piac problémái, a kockázatok félreárazása a lakáspiac 2006-ban kezdődő visszaesése nyomán kezdtek felszínre kerülni. A lakásár-növekedés jelentős lelassulása mellett a megemelkedett kamatszint is hozzájárult a törlesztési problémák növekedéséhez. Ennek nyomán a késedelmes fizetésű subprime hitelek aránya jelentősen emelkedett, 2007 utolsó negyedévében 17,3 százalékot ért el. Ez már meghaladja a korábbi (2002. évi) csúcsot és a növekedés üteme jóval meredekebb, mint a korábbi „évjáratú” hiteleknél, miközben az állomány nagymértékben megnőtt. Az alacsony kezdeti fix kamatok mellett nyújtott subprime jelzáloghitelek további átárazódásai miatt a késedelmes fizetésű hitelek arányának növekedése a jelenlegi várakozások szerint idén tetőzhet.
Június végétől egyre több piaci szereplő jelentett veszteséget vagy csődöt. A pénzügyi turbulencia elsősorban az amerikai bankokat és alapok érintette, de Európában is megjelentek a veszteségek, aminek hatására csökkent a kockázati étvágy. A befektetők mérsékelni kívánták kockázati kitettségüket, ami az amerikai másodrendű jelzáloghitelhez kapcsolódó értékpapírok kényszerértékesítéseivel együtt eladási nyomás alá helyezte a kockázatosabb eszközöket, és megnövelte a kockázatmentes és nagyon likvid eszközök keresletét.
Az amerikai és európai bankok mind a vállalati, mind a lakossági ügyfelek felé folyamatosan szigorítják a hitelnyújtás feltételeit, miközben a forrásköltségek emelkedését is próbálják áthárítani az ügyfelekre. A hitelezés lassulása egyaránt gyengíti a fogyasztást és a beruházást, és így negatívan hat a gazdasági növekedésre („financial accelerator” hatás). Szélsőséges esetben egy hitelösszeomlás gazdasági recessziót okozhat.                  Forrás: MNB


Kialakulhat-e egy Amerikai subprime-hoz hasonló esemény Magyarországon?

A hazai bankok gyakorlatában megfigyelhető a kockázatalapú verseny élesedése. A kockázatalapú verseny főként a hitelezési feltételek túlzott enyhítésben és a fokozottan kockázatos hiteltermékek megjelenésében ölt testet. Ez a két folyamat természetesen összefügg. A hitelezési feltételek enyhítése mellett a bankok arra törekednek, hogy új, sokszor kockázatos termékekkel jelentős ügyfélkeresletet teremtsenek.
Ennek tipikus példája a jen alapú hiteltermékek megjelenése. Az új termékek, például a jen alapú hitelek megjelenése arra ösztönözheti a versenytársakat, hogy hasonló termékkel belépjenek a piacra. Emellett ez a tendencia arra is ösztönzi a bankokat, hogy más, főleg svájci frank alapú hiteltermékek versenyképességének megőrzése érdekében az LTV arányokat egy konzervatív szintről folyamatosan növeljék, azaz a hitel önrészét csökkentsék, valamint kitolják a maximális futamidő hosszát.
Ezzel szemben számos tényező egy hasonló helyzet kialakulása ellen hat. Bár gyorsan növekszik a 70 százalék feletti LTV hitelek aránya a jelzáloghitelezésen belül, az állomány átlagos LTV-je 50 százalék körüli. Emellett a subprime gyakorlattól eltérően Magyarországon a feketelistán szereplő adósok a bankokon keresztül nem (és néhány bank által finanszírozott pénzügyi vállalakozásokon keresztül is csak kis számban és összességében kis összegben) juthatnak hitelhez. Emellett nincs jele ingatlanpiaci árbuboréknak. Végül ugyancsak egy hasonló helyzet kialakulása ellen hat, hogy bár az adósságszolgálat rendelkezésre álló jövedelemaránya kissé meghaladja az EU-átlagot, a jelzáloghitel-állomány GDP-hez viszonyított 10 százalékos aránya alacsonynak tekinthető.
LTV: loan to value = hitel összege / hitelbiztosítéki érték.    Forrás: MNB


Milyen változások történnek a lakáshitelekkel, államit támogatásokkal kapcsolatban 2009. Július 1.-től?

Lakástakarék-pénztári változások július 1-től:

A Fundamenta-Lakáskassza Zrt.és az OTP Lakástakarékpénztár Zrt. tájékoztatása szerint a Parlament döntése (T9354 Törvényjavaslat 412. paragrafusa) értelmében a 2009. június 30. után kötendő lakástakarék-pénztári megtakarítási (LTP) szerződéseknél megszűnik a 8 éves futamidejű konstrukció szabad felhasználásának lehetősége. Tehát Ingatlan fedezetű személyi hitel nem kombinálható lakástakarék-pénztári megtakarítással 2009. június 30. után.

Ingatlanfedezetű személyi hitel lakástakarékpénztári megtakarítással 2009. június 30-ig csak abban az esetben fogadható be, amennyiben az ügyfél által aláírt LTP ajánlaton legkésőbb 2009. június 30. szerepel dátumként és az LTP ajánlat 2009. július 15-ig beérkezik a Fundamentához.

Minden 2009. június 30-i dátum után kötött 8 éves lakástakarékpénztári megtakarítás esetében (is) kizárólag lakáscélú felhasználás lehetséges!

Hitelezési, állami támogatások változásai:

2009. Július 1.-től az alábbi támogatások felfüggesztésre kerülnek:

-Lakás építési kedvezmény (szoc.pol.);
-Lakásbővítési kedvezmény (fél szoc.pol.);
-Fiatalok otthonteremtési támogatása;
-Megelőlegező kölcsön;
-Akadálymentesítési támogatás;
-Jelzáloglevél kamattámogatása;
-Kiegészítő kamattámogatás;
-Fiatalok lakáskölcsönéhez kezességvállalás;
-Kezességvállalás a közszféra alkalmazottainak lakáskölcsönéhe.


Milyen állami támogatások lépnek életbe a felfüggesztett támogatások helyett?

Az új lakástámogatási rendszer 2009. október 1-jétől:

A kormány új, célzott állami kamattámogatási formát vezet be a 35 év alatti személyek, valamint a 45 év alatti, 2 vagy többgyermekes családok részére új lakás építéséhez, új lakás vásárlásához, vagy életkortól függetlenül a lakás korszerűsítéséhez.

A támogatást igénybe veheti:
-Aki a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában nem töltötte be a 35. életévét;
-A két- vagy több gyermeket nevelő nagycsaládosok esetében a 45. életévét;
-Akinek (házastársának, élettársának, gyermekének stb.) nincs másik lakása.

A támogatás feltételei:
-Az állami kamattámogatással nyújtott hitelt új lakás építésére vagy vásárlására, valamint korszerűsítésre lehet felhasználni;
-A lakás vételára nem haladhatja meg a fővárosban és a megyei jogú városokban a 25, egyéb településeken a 20 millió forintot;
-A hitel összege nem haladhatja meg lakás építése, új lakás vásárlása esetén a fővárosban és a megyei jogú városokban a 12,5 millió, egyéb településeken a 10 millió forintot, lakás korszerűsítése esetén az 5 millió forintot;
-A támogatott hitelt igénylőknek a korábban (öt éven belül) értékesített lakásuk vételárát be kell forgatniuk az új lakáscél megvalósításába;
-Az igénylők vállalják, hogy legalább egy évig nem értékesíthetik a támogatott kölcsönből épített, vásárolt, korszerűsített lakást;
-Legalább 50%-ot elérő tulajdoni hányadot kell szerezniük a támogatott személyeknek az építendő, vásárlandó új lakásban;
-A lakásban életvitelszerűen kell lakniuk.

Támogatás:
A kamattámogatás mértéke új lakáscél megvalósítása esetén az állampapírhozam 50%-a, lakáskorszerűsítés esetén 40%-a. A 45. életévüket be nem töltött, a két- vagy több gyermeket nevelő családoknál a kamattámogatás intenzitása, új lakás vásárlása vagy építése esetén, a gyermekek számával nő: 2 gyermek esetében 52%, 3 gyermek esetében 55%, 4 gyermek esetében 59%, 5 gyermek esetében 64%, 6 vagy több gyermek esetében 70%.

Példa:
A hitel kamata nem lehet magasabb, mint az állampapírhozam 110%-a, plusz 3 százalékpont. Ha az állampapír hozama 12 százalék, akkor a hitel kamata nem lehet több 15,2 százaléknál. A támogatás viszont a 12 százalék meghatározott része, így például két gyermeknél 6,24 százalék. Így a fizetendő kamat a 15,2 és a 6,24 százalékok különbsége, azaz 8,96 százalék.

Az új rendszer célzottabb, amely a lakástulajdont önerőből szerezni nem képes családok – elsősorban a fiatalok és a nagycsaládosok – lakhatásának támogatására koncentrál.


Milyen állami támogatásra számíthatok, ha a válság miatt nem tudom fizetni hitelemet?

2009. Július 28.-tól vehetők igénybe azok a kedvezmények, amelyek a gazdasági válság hatásai miatt nehéz helyzetbe került lakáshitelesek megsegítését célozzák.

A könnyítésre, támogatásra jogosultak:
a munkanélküliek, valamint a nem munkanélküli, de átmenetileg fizetési nehézségekkel szembesülő lakáshitet fizetők.

A támogatási körbe tartozó "lakáshitelek" az alábbiak:
minden olyan hitel, amelynek fedezete Magyarországon lévő lakóingatlanon alapított jelzálog, így a lakás vásárlására, építésére, felújítására jelzálogfedezettel felvett hitel, a jelzálog alapú szabad felhasználású hitel és a belföldi lakóingatlanra kötött lakáslízing.
A támogatás egyaránt érvényes a forint alapú és a devizahitelerkre.

Milyen segítséget kaphat a nehéz helyzetbe került család?
Törlesztési nehézségek esetén meghatározott időre, legfeljebb két évre csökkentett törlesztőrészletet kell fizetni. Az eredeti törlesztőrészletből fennmaradó részt az adós számára folyósított forint alapú áthidaló kölcsön pótolja, ennek felvételéhez az állam készfizető kezességet vállal.Az állami kezesség mellett felvehető hitel kamata most nem éri el a tíz százalékot. A bank a kamaton kívül más terhet az áthidaló kölcsön után nem számíthat fel, így nincsen kezelési költség, hitelbírálati- és hitelfolyósítási díj, sem elő- és végtörlesztési díj.

Mekkora havi törlesztést kell fizetni a kedvezményes időszakban?
Munkanélküli igénylő esetén havonta legalább 10.000 forint megfizetését kell vállalni. Aki a munkáját nem veszítette el, de átmeneti nehézségekkel szembesül, az a háztartása nettó havi jövedelmének 30 százalékával azonos összegű törlesztést kell vállaljon. A havi jövedelem kiszámításához az áthidaló kölcsön folyósítására vonatkozó hitelszerződés kezdeményezését megelőző hónap adatát kell figyelembe venni.

Milyen esetben jogosult a munkanélkülivé vált adós a kedvezmény igénybe vételére?
Feltétel, hogy az adós munkaviszonya 2008. szeptember 30-át követően, a foglalkoztató érdekkörében felmerült okból szűnjön meg és az adós álláskeresőnek minősül. A lakáscélú kölcsön biztosítékául szolgáló lakóingatlan az adós lakóhelyeként, vagy tartózkodási helyeként kell szolgáljon és piaci értéke az eredeti kölcsön folyósításakor nem haladhatja meg a 30 millió forintot. A lakáscélú kölcsönre vonatkozó szerződés megkötésére 2009. június 30-ig kell sor kerüljön, a kölcsön összege pedig ne haladja meg a 20 millió forintot. Devizahitel esetén a tartozás összegét a folyósítás napján érvényes, a Magyar Nemzeti Bank által közzétett hivatalos devizaárfolyam alapján kell átszámítani.

Milyen esetben jogosult az átmeneti fizetési nehézségekkel szembesülő, de munkáját el nem veszített adós a kedvezmény igénybe vételére?
Hitelt érdemlően igazolni kell, hogy a háztartás vagyoni, jövedelmi helyzete, illetőleg teherviselő képessége a megváltozott körülmények következtében átmenetileg nem teszi lehetővé a szerződés szerinti törlesztőrészlet megfizetését. Ilyen helyzet akkor áll fenn, ha az áthidaló kölcsönre vonatkozó hitelszerződés megkötésének kezdeményezését megelőző hónapban a törlesztőrészlet megfizetése negyedével nagyobb terhet jelent az adós számára, akár a háztartás nettó jövedelmének ilyen arányú csökkenése, akár a törlesztőrészlet emelkedése miatt. A lakáscélú kölcsön törlesztőrészlete nem haladhatja meg az igénylő háztartásában a nettó havi jövedelem 40 százalékát. A felvett lakáscélú kölcsön összegére vonatkozó korlát az adós háztartásában élők számához igazodik. Eszerint az eredeti lakáshitel nem lehetett több 10 millió forintnál, ha a háztartás tagjainak száma ötnél kevesebb; öt vagy annál több tagból álló háztartás esetén pedig 20 millió forint a hitelösszeg határa. Devizahitel esetén a tartozás összegét a folyósítás napján érvényes, a Magyar Nemzeti Bank által közzétett hivatalos devizaárfolyam alapján kell átszámítani.

Mennyi idő alatt kell visszafizetni az áthidaló kölcsönt?
A munkanélküliek az igénybe vett áthidaló kölcsönt a folyósítást követő tíz év alatt, a nem munkanélküliek pedig öt év alatt fizetik vissza.

Hogyan vehető igénybe az átmeneti segítség?
Az áthidaló kölcsön felvételét annál a pénzintézetnél kell kezdeményezni, amelyik az eredeti lakáscélú hitelt nyújtotta. Az igényléshez szükség van néhány igazolásra, így a munkanélküli igénylő be kell mutassa a munkaviszony megszűnésére vonatkozó iratot, az állami foglalkoztatási szerv igazolását arról, hogy az igénylő álláskeresőnek minősül, nem munkanélküli igénylőnek pedig a háztartás nettó havi jövedelmét kell igazolnia.Az áthidaló kölcsönre vonatkozó szerződés megkötése 2010. június 30-ig kezdeményezhető.

Milyen segítségre számíthat az, aki az áthidaló kölcsön ellenére sem tudja visszafizetni a lakáshitelét?
Ha az adós az állami segítség ellenére sem tudja törleszteni a hitelét, akkor a hitelt folyósító bank érvényesíteni fogja a jelzálogra vonatkozó igényét, ami a gyakorlatban a lakás értékesítését jelenti. Ez azonban nem jelenti automatikusan, hogy az adós és családja elveszíti otthonát: a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkezők védelméről szóló törvény megteremtette annak lehetőségét, hogy az árverezésre kerülő otthont az önkormányzat elővásárlási jogával élve megvásárolja, majd azt - a piacinál kedvezőbb feltételekkel - a bent lakó adósnak bérbe adja. Az önkormányzatok számára a vásárláshoz szükséges forrást szükség esetén a Magyar Fejlesztési Bank kedvezményes hitelkonstrukciója biztosítja.

További kérdések/válaszok az alábbi témák szerint:

HITEL :: BEFEKTETÉS :: BIZTOSÍTÁS